Prezidentin yeni fərmanı sənədsiz evlər problemini həll edirmi?

Analiz

TNS Informasiya agentliyi

Azərbaycanda illərdir müzakirə mövzusu olan sənədsiz evlərin və torpaqların çıxarış problemi Prezident İlham Əliyevin 2025-ci ilin iyulunda imzaladığı yeni fərmanla yenidən gündəmə gəlib. Rəsmi təbliğatda bu fərman az qala “inqilabi dəyişiklik” kimi təqdim olunur və bildirilir ki, bu dəyişikliklər nəticəsində 100 minə yaxın vətəndaş daşınmaz əmlakına mülkiyyət hüququ əldə edə bilər.

“Tribunat” Prezidentin yeni fərmanını təhlil edərək, sənədin mövcud problemin həllində nə qədər effektiv ola biləcəyini analiz edib.

“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun 29 iyun 2004-cü il tarixində qəbul edilib və Qanunun 8-ci maddəsində daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar sadalanıb. Həmin əsaslardan biri də, bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlərdir.

Prezidentin 16 iyul 2025-ci il tarixli fərmanı da məhz Qanunun 8-ci maddəsində qeyd edilən əsaslara uyğun olaraq, daşımaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı üçün hüquqmüəyyənedici sənədlərin siyahısını genişləndirmək məqsədi daşıyır. Bununla da vətəndaşların daşınmaz əmlakına mülkiyyət hüququna dair çıxarış almaq imkanları artırıldığı iddia olunur. Hüquqmüəyyənedici sənədlər siyahısına əlavə edilən yeni sənədlər aşağıdakılardır:

1. Sovet dövrü sənədləri hüquqi əsas kimi tanınır:
2. Sovet və post-sovet dövrlərində (2001-ci ilədək olan dövr) səlahiyyətli orqanlar tərəfindən verilmiş yaşayış və bağ evlərinə dair qərarlar;

• Kolxoz və sovxoz rəhbərlərinin əmrləri;
• Təsərrüfatbaşına kitabdan çıxarışlar;
• Torpaq kitablarından məlumatlar.

2. İcra hakimiyyəti tərəfindən verilmiş bəzi qərarlar hüquqi əsas kimi qəbul olunur:

• 2001-ci ilin yanvarınadək verilmiş torpaq ayrılmasına dair qərarlar;
• Evin sökülərək yerində yeni tikinti aparılmasına dair layihələr və sərəncamlar (icra hakimiyyətinin razılığı olduğu halda və 2004-cü ilədək);

• Kirayə müqavilələri, mənzilin verilməsinə dair sərəncamda və dövlət və ya ictimai mənzil fonduna daxil olan mənzilin xüsusi mülkiyyətə verilməsi barədə yerli dövlət hakimiyyəti orqanları, nazirliklər, dövlət komitələri, baş idarələr, müəssisələr, idarələr, təşkilatlar və ya müvafiq kooperativ təşkilatları, həmkarlar ittifaqı təşkilatları, başqa ictimai təşkilatlar ilə hüquq əldə edən arasında notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr. 

Qeyd olunan sənədlər yalnız Milli arxiv fondunda əsası olduğu halda hüquqmüəyyənedici sənəd qismində tanına bilər.

Yeni fərman mövcud vəziyyəti yalnız o baxımdan dəyişir ki, sovet dövründən qalma və 2001-ci ilə qədər verilmiş bəzi sənədləri hüquqi əsas kimi qəbul edir və bu sənədlərə əsaslanan şəxslərə dövlət qeydiyyatından çıxarış almaq imkanı yaradır. Bu, bir çox vətəndaş üçün mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsinə şərait yaratsa da, heç bir sənədi olmayan və ya sənədlərinin əsası arxiv fondunda olmayan şəxslərin mülkiyyətinin hüquq statusunu həll etmir.

Mülki Məcəllənin 146-cı maddəsinə görə, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ yalnız həmin hüququ təsdiq edən sənədlərin dövlət qeydiyyatına alınması nəticəsində yaranır. Mövcud qanunvericiliyə görə, bir şəxsin faktiki olaraq uzun müddət evdə yaşaması mülkiyyət hüququnun yaranması üçün kifayət etmir. Eyni zamanda, Mülki Məcəllənin 180.2-ci maddəsi şəxsin özbaşına tikilmiş əmlakının mülkiyyətçisinə çevrilməyəcəyini müəyyən edir. Yəni, əgər ev dövlətin və ya başqasının torpağında, rəsmi icazə olmadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilibsə, bu əmlakın mülkiyyət hüququ yaranmır.

Beləliklə, yenə də faktiki istifadənin özü mülkiyyət hüququ yaratmır və fərman bu məsələdəki boşluğu doldurmur. Nəticədə, sənədsiz və qanunsuz tikilmiş evlərin leqallaşdırılması yalnız müəyyən sənədlərin mövcudluğu və qeydiyyata alınması şərtilə mümkündür, faktiki istifadə isə hüquqi təminat yaratmır. 

Halbuki Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası (maddə 13 və 29) və üzv olduğumuz Avropa İnsan Hüquqları Konvensiyası (1 saylı Protokol, 1-ci maddə) mülkiyyət hüququnun dövlət tərəfindən tanınması və qorunmasını nəzərdə tutur. 

Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin yanaşmasına görə, dövlətlər şəhərsalma və planlaşdırma sahəsində geniş səlahiyyətə malik olsalar da, bu, onların qanunsuz tikililərlə bağlı məsuliyyətini aradan qaldırmır. Əgər dövlət uzun illər ərzində bu tikililərin mövcudluğunu qəbul edib, heç bir müdaxilə etməyibsə, vətəndaşın bu əmlak üzərində yaranmış faktiki mülkiyyət marağı artıq hüquqi baxımdan da qorunmalıdır. Məhkəmə belə hallarda vətəndaşın həmin ev üzərində formalaşmış maddi marağını mülkiyyət kimi tanıyır. Bu yanaşma, faktiki istifadənin hüquqi nəticə doğura bilməsi baxımından mühüm presedent yaradır (Öneryıldız Türkiyəyə qarşı işi, 128-129-cu bənd). Lakin Prezidentin yeni fərmanı daxil olmaqla, Azərbaycan qanunvericiliyi bu yanaşmanı tətbiq etməyərək, problemin effektiv həllinə yönələn tədbirlər həyata keçirməyib.

Azərbaycanda, xüsusilə də Bakı şəhəri və ətrafında sənədsiz evlər problemi onilliklərdir ki, mövcuddur. Sənədsiz evlərin sayının nə qədər olması ilə bağlı Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin təqdim etdiyi rəsmi məlumat olmasa da, yerli mediada dərc edilən xəbərlərdə ekspertlərin açıqlamalarında belə evlərin sayı təxminən 450-600 min arasında dəyişir. Bu problemin həll olunması ilə bağlı vaxtaşırı vədlər verilir, mediada xəbərlər dərc edilir, lakin sonra problem olduğu kimi qalmaqda davam edir. 

Hələ 2011-ci ilin martında Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətində keçirilən müşavirədə Prezident İlham Əliyev rəsmi icazə olmadan tikilmiş evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı hökumətə xüsusi tapşırıq vermişdi. Həmin tapşıqdan 4 il keçdikdən sonra 13 yanvar 2015-ci il tarixli fərman ilə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin siyahısı müəyyən edildi. Son dəyişikliklər də məhz həmin siyahıda olan sənədlərin sayının artırılmasını nəzərdə tutur.

Hökumət nümayəndələri bu fərmanla təxminən 100 min vətəndaşın mülkiyyət hüququ əldə edə biləcəyini bildirir. Lakin bu rəqəm potensial maksimum kimi göstərilir. Praktikada isə hüquqmüəyyənedici sənədlər üzrə hüquqların dövlət qeydiyyatına yalnız həmin sənədlərin Milli arxiv fondunda əsası olduğu halda alınması şərti (7-ci hissə) bu dəyişikliklərin effektivliyinə ciddi mənfi təsir göstərə bilər. Belə ki, bir sıra hallarda vətəndaşlara torpaq sahələrinin ayrılması ilə bağlı qərar və sərəncamlar ya arxivlərə təhvil verilmir, yaxud da orada qorunub saxlanılmır. Bu əsasla Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin ərazi idarələrinin mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasından imtina verməsi hallarına çox tez-tez rast gəlinir. 

Halbuki, mülkiyyət hüququnun tanınmasının hüquqmüəyyənedici sənədlərin əsasının Milli arxiv fondunda olması ilə şərtləndirilməsi fiziki və ya hüquqi şəxslərin inzibati orqanlara etimad hüququnun qorunması prinsipinə ziddir (“İnzibati icraat haqqında” Qanun, maddə 13). Vətəndaş hüquqmüəyyənedici sənədi əldə etdiyi vaxt həmin sənədə etimad edərək onu qanuni sənəd kimi şübhə altına almadan qəbul edir. Sonradan həmin sənədin arxivdə əsası olmaması səbəbindən mülkiyyət hüququnun tanınmasından imtina edilməsi onun inzibati orqanlara inamını sarsıdır və müliyyət hüququnun tanınması ilə bağlı problemlər də olduğu kimi qalır.

“Tribunat”ın gəldiyi qənaətə əsasın, problem kompleks xarakter daşıdığından, yalnız fərmanlarla həll edilə biləcək səviyyədə deyil. Prezidentin yeni fərmanı əvvəlki fərmanlar və dəyişikliklərlə eyni xarakter daşıması səbəbindən sənədsiz daşınmaz əmlak obyektləri ilə bağlı problemin həllində kifayət qədər effektiv vasitə deyil. Əvvəllər hüquqi əsas kimi qəbul edilməyən sənədlərin legitimləşdirilməsi bir çox vətəndaş üçün çıxarış almaq ümidini artırır. Amma bu sənəd probleminin yalnız cüzi hissəsini həll edir. Qanunsuz tikililər, magistral boru kəmərlərinin, yüksək gərginlikli elektrik şəbəkələrinin, nəqliyyat infrastrukturu obyektlərinin və suların mühafizə zonalarında, neft və qaz yataqlarının işlənməsi üçün təsərrüfat subyektlərinin istifadəsində olan torpaq sahələrində inşa edilmiş evlərin taleyi hələ də açıq qalır. Arxivə çıxış və sənəd yoxluğu problemi həll olunmadan bu proses kütləvi xarakter ala bilməz.
Nəticə olaraq, fərman dəyişikliklər vəd etsə də, “inkişaf etmiş hüquqi infrastruktur” və “qaydalarla idarə olunan şəhərsalma” olmadan problemin köklü həlli mümkün deyil.