Qanuni istifadədə olan torpaq sahələri üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasının əsasları hansılardır?

Analiz

SSRİ dağılandan sonra əvvəllər ümumi istifadədə olmuş torpaq sahələrinin özəlləşdirilməsinə başlandı. Müstəqilliyini yeni elan etmiş Azərbaycan Respublikasında şəhər (rayon) icraiyyə komitələrinin nəznində olan kooperativlər, bağlar təsərrüfatları və digər oxşar qurumlarla vətəndaşlar arasında icarə müqavilələri bağlandı. Həmin müqavilələr əsasında vətəndaşlar torpaq sahələri üzərində qanuni istifadə hüququ əldə etdilər. 1996-ci ilin 9 iyulunda qəbul edilən “Torpaq islahatı haqqında” Qanunun 9-cu maddəsinə əsasən vətəndaşların qanuni istifadəsinə verilmiş torpaqlar əvəzsiz olaraq onların xüsusi (özəl) mülkiyyətinə verilməli idi. Lakin bu Qanunun qəbul edilməsindən 27 ildən artıq bir müddətin keçməsinə baxmayaraq vətəndaşlar hələ də uzunmüddətli istifadəyə verilmiş torpaqlar üzərində mülkiyyət hüququnun tanınması və dövlət qeydiyyatına alınması ilə bağlı problemlərlə üzləşirlər və bəzən illərdir xərc çəkdikləri torpaq sahələri, həmin sahələr üzərində tikilmiş evlər, salınmış bağlara dair yalnız icarəçi (və ya istifadəçi) kimi qalırlar. 

“Tribunat” bu yazısında məhz illərdir qanuni istifadədə olan torpaqlar üzərində mülkiyyət hüqununun tanınması və qeydə alınmasının zəruriliyi, bu halda mövcud olan hüquqi müdafiə vasitələri kimi məsələlərə aydınlıq gətirir.  

Mülkiyyət hüququ Konstitusiya və yerli qanunvericiliklə qorunur.

Konstitusiyanın 29.3-cü maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə hər hansı daşınar və ya daşınmaz əmlaka (əmlaklara) sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından           ibarətdir. Əsas Qanunun 13.2-ci maddəsinə əsasən isə mülkiyyət dövlət mülkiyyəti, xüsusi mülkiyyət və bələdiyyə mülkiyyəti növündə ola bilər.

Mülkiyyət hüququndan fərqli olaraq isə Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə hüququ yalnız əmlakdan təyinatına uyğun istifadə etmək və həmin əmlakdan gəlir (bəhər) götürməkdən ibarətdir. Göründüyü kimi, vətəndaş icarə hüququ ilə ona məxsus əmlakdan yalnız istifadə edə və həmin əmlakdan müəyyən fayda götürə bilər, məsələn, orada məskunlaşmaq, bağ sahəsini becərməklə meyvə və digər bəhəri əldə etmək və s. 

Lakin heç bir halda həmin əmlaka dair hər hansı bir şəkildə sərəncam verə, yəni onu özgəninkiləşdirə (sata və bağışlaya), əvəzli (icarəyə və ya kirayəyə vermək) və ya əvəzsiz istifadəyə verə bilməz. 

Mülkiyyət hüququ isə icarə hüququndan fərqli olaraq daşınar və daşınmaz əmlak üzərində şəxsin əmlaka sahiblik, istifadə və hər hansı formada sərəncam verməklə bağlı tam hüququdur. Bu səbəbdən mülkiyyət hüququnun tanınması həmin əmlakdan vətəndaşın tam hüquqla istifadəsi və sərəncam verməsi, həmçinin gələcəkdə əmlakın mülkiyyətçisi olan dövlət tərəfindən torpaq sahələrinin geri alınmasından müdafiə üçün olduqca vacibdir.

Mülki Məcəllənin 139-cu maddəsinə əsasən Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. 

Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin müvafiq ərazi idarələri  (DƏDKR PHŞ) daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı üzrə səlahiyyətli qurumdur.

Qanuni istifadədə olan torpaq sahələri üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasının əsasları hansılardır?

 “Torpaq islahatı haqqında” Qanunun 9-cu maddəsinə əsasən vətəndaşların qanuni istifadəsindəki fərdi yaşayış evlərinin, həyətyanı sahələrin, fərdi, kollektiv və kooperativ bağların, dövlət bağçılıq təsərrüfatının idarəçiliyindəki bağların altında olan torpaqların qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada əvəzsiz olaraq onların mülkiyyətinə verilməsi müəyyən edilir. 

Mülki Məcəllənin 139.1.7-ci maddəsinə və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.7-ci maddəsinə əsasən müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər, kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun əmələ gəlməsinin və qeydiyyata alınmasının əsaslarından biri hesab edilir. Qeyd edək ki, həmin bağ təsərrüfatı idarələri AR Prezidentinin sərəncamı ilə  22 may, 2007-ci ildə ləğv edilib.

Bu o deməkdir ki, vətəndaş qeyd olunan sənədlərdən hər hansı biri ilə DƏDKR PHŞ-nə müraciət edərkən, torpaq sahəsinə dair onun istifadəsində olduğu həcmdə plan və ölçü tərtib edilməli, vətəndaşın mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınaraq ona çıxarış verilməlidir. 

Lakin burda diqqət yetirilməli olan vacib bir məqam var. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15-ci maddəsi DƏDKR PHŞ-nə bəzi hallarda daşınmaz əmlak üzərində hüquqları qeydiyyata almaqdan imtina edə bilər.  İmtinanın əsasları bu hallarda ola bilər:

• dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə;
• hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə;
• hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə;
• daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda;
• daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda;

 Konstitusiyanın 71.10-cu maddəsinə əsasən bütün inzibati orqanlar, o cümlədən DƏDKR PHŞ yalnız qanunda dəqiq müəyyən edilmiş səlahiyyətləri həyata keçirməlidir. Bu səbəbdən, 15-ci maddədə göstərilən hər hansı əsas mövcud deyilsə, DƏDKR PHŞ-ın ərazi idarələri  mülkiyyət hüququnu vətəndaşın adına qeydiyyata almalıdır. 

Lakin Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati işlər üzrə aidiyyəti qərarlarının məcmusundan göründüyü kimi, praktikada DƏDKR PHŞ səlahiyyət hədlərini aşaraq Qanunun 15-ci maddəsində müəyyən edilməyən aşağıdakı bəhanələrlə vətəndaşların müraciətlərinə imtina bildirişləri ilə cavab vermişdir:

• torpaq sahəsinin naturada bölgüsü ilə sxematik xəritədə bölgüsünün uyğunsuzluq təşkil etməsi;
• torpaq sahəsinin ətrafında hasarlama və mərz çəkmə işlərinin aparılmaması;
• ünvan reyestri üzrə torpaq sahəsinin nömrəsində uyğunsuzluğun olması;
• icarə müqaviləsinin, sərəncamın və digər bu tipli hüquq müəyyənedici sənədlərin əslinin təqdim edilməməsi və digər.

Halbuki yuxarıda qeyd olunan məqamlar mülkiyyət hüququ kimi təməl insan hüququnun məhdudlaşdırılması üçün  əsas ola bilməz və həmin uyğunsuzluq və çatışmazlıqları aradan qaldırılmasını təmin etmək və yaxud aradan qaldırılması üçün vətəndaşlara yardım etmək Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Əsasnamə üzrə vəzifələri siyahısındadır. Məsələn, sözügedən Xidmət əgər torpaq sahəsinin naturada bölgüsü ilə sxematik xəritədəki bölgüsü arasında uyğunsuzluq aşkar edirsə, torpaq sahələrinin inventarlaşdırma işini apararaq naturadakı bölgüyə uyğun plan və ölçünün tərtib edilməsini (Əsasnamənin 3.0.23-cü bəndi), torpaq sahəsinin ətrafında hasarlama və mərz çəkmə işləri aparılmayıbsa, özəl hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən mərz çəkmə işlərinin aparılmasını (Əsasnamənin 3.0.24-cü bəndi), hüquqmüəyyənedici sənədlərin əsli təqdim edilmədiyi halda digər inzibati orqan olan Milli Arxiv İdarəsinə sorğu verərək, sənədin əslini əldə edilməsini təmin etməlidir.